Fastighetsautomation – en framgångsfaktor i Kista Galleria

För att få full kontroll har man satsat på automation.

Kista Galleria i norra Stockholm är en komplex fastighet. För att få full kontroll har man satsat på automation.

Gallerian ägs till lika delar av Citycon och CPPIB och är en av Sveriges största handelsplatser. Den uthyrningsbara ytan i Kista Galleria är runt 89 400 kvadratmeter.  Av dessa utgör 56 700 kvadratmeter köpcentrumet, omkring 9 200 kvadratmeter kontor och  4 600 kvadratmeter lager. Det finns vidare cirka 10 000 kvadratmeter studentbostäder, runt 8 100 kvadratmeter hotell och cirka 800 kvadratmeter övrigt. Inklusive parkeringsgarage omfattar fastigheten totalt omkring 133 000 kvadratmeter. Kista Galleria innehåller modebutiker tillsammans med små lokala handlare och stora väletablerade butikskedjor.

Gallerian har Sveriges största restaurangtorg med runt tjugo restauranger och också Stockholms näst största biograf med 1 500 platser. Vidare finns ett bowlingpalats samt Europas modernaste gokartbana.

En sådan mängd av olika verksamheter ställer olika krav på fastigheten sett över dygnets och årets alla timmar. Det är därför av största vikt att effektivt kontrollera vad som sker och på ett effektivt sätt styra fastigheten för att uppnå bästa driftsresultat. Kista galleria KB har valt att lösa detta med ett fastighetsautomationssystem från Siemens.

Fastighetsautomation
Med fastighetsautomation menas ett system som integrerar olika typer av teknik (värme- och ventilationsreglering, ljus- och solskyddsreglering, undersystem etc.) och som koordineras av en gemensam informationsnivå. Med hjälp av öppna gränssnitt och kommunikationsstandarder kan uppvärmning, ventilation, luftkonditionering, ljus, jalusier, säkerhetsfunktioner och utrustning integreras. Även belysning, solskydd och el styrs genom systemet. Fastighetsautomation är ofta uppkopplat mot internet för att kunna läsa av förbrukningsdata. Önskade värden kan också läsas av centralt.

Siemens levererar normalt fastighetsautomationssystem för alla byggnadstyper, storlekar och användningsområden. Via centraliserad och intelligent energihantering, högeffektiva och innovativa energibesparande funktioner, plus effektiv samverkan mellan alla systemkomponenter och processer kan man åstadkomma stora kostnads- och energibesparingar.

I Kista Galleria är det Johan Jarl som har ansvaret för systemet. Han har en gedigen bakgrund inom fastighetsautomation och har tidigare varit med och byggt upp automationssystem.

Vad ingår i automationssystemet för Kista Galleria?
– Vi har en driftsdator på en av våra servrar och den hanterar värme, ventilation och kyla. Via olika behörigheter och VPN-liknande system kan vi fjärrstyra den via nätet. Systemet är idag inställt för två samtidiga användare, men skulle kanske behöva utökas något i framtiden.

Vi kan se bilder för flöden av temperatur och tryck i fastigheten och allt loggas så vi historiskt kan följa utvecklingen. Dessutom är diverse driftlarm kopplade till systemet. När det blir fel på en hiss eller rulltrappa får vi veta det genast, säger Johan Jarl.

Fastighetsautomation är något som ligger i tiden, men vilka är de stora vinsterna?
– I en anläggning av Kista Gallerias storlek skulle man utan ett kontrollsystem famla i blindo och få reda på problem långt efter att de uppkommit. Vi kan nu göra justeringar mycket snabbare och i vissa fall redan innan klagomål uppstår. Trots det finns det förstås osäkerhetsfaktorer eftersom det i en sådan här anläggning är många olika delar att hålla reda på. Förutom kunskap i automationssystemet krävs det också stor kunskap i hur Kista Galleria fungerar och ser ut. Helt enkelt var allt finns, fortsätter Johan.

Kista Galleria har genomgått många ombyggnader och byggs fortfarande om med jämna mellanrum vilket ställer stora krav på uppdateringar av relationshandlingarna som är avsedda att visa hur fastigheten faktiskt ser ut idag. Johan Jarl berättar att det har varit ett stort arbete med att uppdatera ritningarna. Nu har de uppnått ungefär 95 procents uppdatering, vilket är ganska bra. Alla ritningar finns som DWG eller PDF i en ritningsportal som behörig kan komma åt. Johan har också börjat införa läsplatta som arbetsredskap både för att komma åt ritningar och att komma åt automationssystemet i ett utvärderingsprojekt. På sikt kommer man att införa läsplattor även för driftsteknikerna på plats.

Finns det andra utvecklingsmöjligheter?
– Det finns det alltid. Idag ligger Brand som ett eget system och är inte helintegrerat i automationssystemet. Det skulle i nästa steg kunna integreras och användningen av olika delar av systemet då kunna regleras i behörighetssystemet. Systemet skulle också kunna förnyas för att erbjuda enklare möjligheter för användarna att själva anpassa systemet, avslutar Johan Jarl.

Det kan konstateras att stora komplexa fastigheter behöver många saker. Och för att kontrollera och styra dem behövs system. Det kan också konstateras att komplexa system behöver kunskap. Fastighetsautomationssystem och människor  med kunskap och erfarenhet att hantera dem är därför en effektiv och nödvändig kombination för en anläggning av Kista Gallerias dignitet.